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    百事3-注冊首頁
    作者:管理員 發布于:2021-01-02 18:43 文字:【】【】【
    摘要:百事3-注冊首頁 主管Q960882---建筑設計:SOM(高層塔樓)、ARQ(商業)、URBANUS(LOFT+小鎮)、GRAVITY(住宅) 今年一月底又去了趟深圳,固定打卡華潤萬象城后參觀了這一年內新開業的萬

      百事3-注冊首頁主管Q960882---建筑設計:SOM(高層塔樓)、ARQ(商業)、URBANUS(LOFT+小鎮)、GRAVITY(住宅)

      今年一月底又去了趟深圳,固定打卡華潤萬象城后參觀了這一年內新開業的萬象天地、深圳灣萬象城和深業上城。近兩年深圳入市了不少重量級的商業項目,作為深圳的城市舊改項目萬象天地和華潤置地總部樓下的深圳灣萬象城自然值得寫篇報告聊聊,但今天的這篇文章想聚焦在另一個雖然仍處于人氣培育期,不過設計精良、硬件一流的巨型商業綜合體項目——深業上城。

      航拍深業上城(圖片來自網絡)在我看來深業上城有點類似東京的六本木hills,是一個以商業價值為設計導向的超級城市綜合體,項目不僅囊括了傳統的辦公樓、酒店、高端住宅、商場等部分,還引入了具有文化科技特色的新興業態商業空間和城市公共活動空間,英文名Upper Hills也有點致敬森公司的味道。在擁有強大投資實力開發商的支持下,一些頗為大膽而罕見的設計理念也在深業上城中得到采用,使得建筑本身就頗具看點,也用頂配的硬件奠定了未來的發展基調。延續這一專欄的重點,這篇文章主要想聊聊深業上城的商業建筑部分的規劃設計,主要包括商場、屋頂小鎮、酒店的設計介紹。

      原址的賽格日立廠房(圖片來自網絡)深業上城地塊前身是賽格日立廠房,一家生產彩色顯像管的電子巨頭,但隨著電視行業液晶面板技術的更新迭代,工廠連續虧損**終關停,原址土地**終由國資深業集團于2009年承接,成為深圳城市更新中的一個典型案例。早在30年前《深圳經濟特區總體規劃(1986-2000)》就提出了福田作為未來的新行政、、會展、文化中心,由于和總體規劃深度契合,深業上城項目順其自然的成為了全市重點項目,并被列入深圳特區成立30周年20大城市更新項目的名單,從一開始就有打造標產業升級標桿項目的心。有意思的一點是現在深業上城的北側大塊用地同為停產的三星視界工廠,2018年底傳出了萬科入股20%的消息,是否另一個超大規模的城市更新項目即將啟動值得我們期待。

      宏觀區位分析(作者自繪)說完了深業上城的前身來分析一下項目的區位背景。一個優質的商業綜合體的選址至關重要,深業上城的區位應該說具有很大的獨特優勢,卻又帶著不少難以彌補的天生缺憾,但總體還是瑕不掩瑜。深業上城的區位優勢有以下幾點:一是相對核心區位,距離福田中心片區(市民廣場)不到兩公里;二是左右被蓮花山和筆架山包圍,具有極其優越和罕見的都市核心區自然生態,而特殊的環境優勢也被反應在了隨后的設計規劃中;三是地塊完整方正,周邊路網完善等。其實除了第二條以外很多優點在絕大多數高端商場里都可以套用,所以這里也就不多贅述了。

      微觀區位分析(作者自繪)優點人人都會夸,所以這里還是想更多的討論一下項目的缺點,我個人認為有以下幾點:一是公共交通不便,距離**近的地鐵口步行距離將近一公里。在10號線年開通之前(預計)深業上城將是一個非地鐵上蓋項目,這對于處于開業培養期的項目來說十分不利。而2020年10號線開通后也僅有冬瓜嶺一個非換乘站點與之相連,且這一站點更靠近西北方位的住宅區而非商務區,這對于場地東南方位的寫字樓里大量辦公人群并不友好。雖然右側的皇崗路未來可能會有地鐵規劃,但即便實現也是在十分遙遠的未來(而且深業官方沒有做過這方面宣傳)。我個人猜測如果萬科未來真的參與開發項目北側的三星視界地塊,基于萬科和深鐵的關系很可能在三星視界地塊附近設置站點,如此便會和深業上城拉開一些距離,且現有的商場建筑平面沒有考慮這一方向的地下接駁,所以說從軌交規劃方面來看深業上城和同等體量的項目對比并不占優勢。

      項目自建公交站(圖片來自網絡)基于此目前更多消費者是搭乘公交車到達項目,但根據我的親身體驗如果搭乘公交在馬路對面的蓮花一村站下車步行到商場入口尚需十分鐘,且地塊東側則剛好處于兩個站點之間,沒有公交車通行。但在一樓深業上城有規劃自建的公交站——深業上城首末站,不過目前似乎運營路線很少,所以目前的公交可達性和項目應該達到的高度也是落差不小。

      街景:遠眺深業上城(來自百度街景)街景:遠眺萬象天地(右側部分)(來自百度街景)區位缺點其二是周邊區域多為老舊的社區,高端消費和商務氛圍較弱。雖然項目自帶的豪宅基本售罄,也雖然大體量的商場并非完全依賴周邊消費者,但這種情況依然是對項目運營的不小挑戰,我們坐車從深業上城經過的時候頗有一種孤島的觀感。我們對比基本同期開業的萬象天地和深圳灣萬象城來看深業上城的人流量遠遠少于前兩者,許多消費者更多是奔著頂樓的網紅小鎮去的,下層內部的商場主體反而客流稀疏。從上圖可以看出同等中高端定位的萬象天地周邊都市氛圍濃郁,由于坐擁了來自深南大道周邊高端樓盤居民、周圍大量寫字樓的辦公族、深圳大學的學生而人流爆棚。而定位更高端的深圳灣萬象城雖然在大多數高端品牌還沒有落位、總體開業率不高的情況下,依然憑借前海附近大量的豪宅和高端辦公樓獲得了相較深業上城更多的客流(個人觀感非準確數據)。

      街景:如何到達購物中心入口(來自百度街景)其三是項目周邊的交通條件和建筑設計等要素約束了項目的商業氛圍。作為城市公共性**強的購物中心理應有著很強的外部昭示性,然而我們在參觀深業上城時花了些功夫才找到商場的主入口。一是因為路口區域的現有植被把低層建筑部分全部遮住了,二是規劃時購物中心部分遠離十字路口,并且被放置在LOFT辦公樓的底層,這點類似成都來福士購物中心——商場部分被上層的塔樓完全壓著,視覺上被搶去太多關注反倒顯得像普通底商,加之外部建筑立面設計時平直冷淡,所以深業上城的商場部分容易被忽略也就不足為奇。

      討論完深業上城的區位,再來聊一下項目的商業運營情況。深業上城隸屬深業集團,根據其官方網站深業開發的零售類商業項目并不多,目前僅有深業上城、朗塘城、深業東嶺三個項目,并不算經驗豐富的商業地產開發商。

      深業集團有限公司(簡稱“深業集團”)是深圳市人民政府全資擁有,深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團。集團前身深業(集團)有限公司于1983年在香港注冊成立。目前,集團以房地產開發、運營服務、基礎設施建設、新興產業投資為主業,同時涉足現代農業、高科技制造等領域。截至2018年底,集團資產總額1175億元,凈資產423億元,土地儲備近1,300萬平方米。同時,擁有正在運營的收費公路3條,里程數達到188公里??偨Y來說深業上城的開發模式較為常見:一期先推出商務公寓回籠資金,然后進行二期寫字樓、酒店、購物中心等商業地產部分的開發。公寓部分位于北側的獨立地塊,于2013年9月開盤銷售開盤,當時均價每平米7萬元,今天還剩少量尾盤,均價已經升至12萬左右,通過公寓銷售粗略統計可以回款近百億元。2016年深業還將部分寫字樓進行了大宗交易,一次性賣給太平洋保險14層樓和上海銀行24層樓,共計回款54.5億元,通過這些操作回籠了大量資金,為后期自持商業部分減輕了很多壓力。

      內場開業率(圖片來自網絡)3月28日晚間,深圳控股有限公司發布了2018年業績報告,年報顯示2018年1月18日開業的深業上城商業部分截至年底實現開業率60% ,營業額為6.51億元,這一數據說實話并不理想。早于深業上城僅3個月開業的華潤萬象天地商業體量為23萬方,2018年卻能達到28.1億元的年銷售額和3898萬的客流,簡單換算一下萬象天地的商場坪效是深業上城的三倍有余,且深業上城寫字樓租金也低于深圳同等規格的項目——深業上城220-268元;平安國際中心320-520元;太平大廈350-400元; 華潤置地大廈(萬象天地)230- 300元(單位m²⋅月,數據來自某寫字樓租賃網站 ),顯示了深業上城總體還有很大的調改進步空間。

      小鎮開業率(圖片來自網絡)目前項目的困境和剛才提到的區位缺陷自然有一定關聯,但也離不開項目的運營因素,客觀來說目前的深業上城商業部分其實和初始規劃有不小的定位落差。我記得次聽說深業上城項目的時候估計是三四年前,當時的對標競品暗指深圳萬象城,有志于引入許多高端品牌在深圳的首店或是二店,然而目前的商場整體定位中端,主力店多為快時尚品牌,未見任何品牌的入駐(包括戶外品牌街),這一美好的設想基本落空:

      深業置地有限公司董事郝繼霖在2013博鰲房地產論壇的發言:……就深業上城的具體招商而言,目前大多數國際品牌都集中在羅湖,

     

      但在深圳這個市場,有些品牌應該可以開設兩家,所以我覺得我們還有機會。況且,福田區已成為深圳市政治、文化、經濟、中心,而深業上城項目地處福田中心區,有著地理位置上的優越……深圳灣萬象城基本空置的一樓內場(圖片來自網絡)其實客觀來說結合深業上城的區位、開業節點和深業集團的實力想要打造定位的購物中心非常困難。同樣定位高端的深圳灣萬象城在開業半年后一樓基本還是空置狀態,倒是樓上的餐飲門店大排長龍,要知道深圳灣萬象城附近是深圳豪宅樓盤密度的區域,項目本身還是華潤置地2018年**重磅的產品,足見在深圳想要打造第二座購物中心的難度。

      畢竟塔尖的產品永遠是極少數,總結**近一年多大陸新開業的購物中心無非長沙IFS(九龍倉)、西安SKP(華聯)、廈門萬象城(華潤)、北京王府中環(香港置地),這四個項目不僅都位于城市**優質的核心商圈內部,而且都由實力雄厚的開發商運營,反推回來無論是區位、硬件還是招商能力都略輸一籌的深業上城**終無緣購物中心的定位也就無可厚非了。

      MUJI Hotel(圖片來自網絡)但絕非定位高級的購物中心才有說頭,2013年深業引入了曾經操刀廣州太古匯的郝繼霖先生作為項目的操盤者,引起了業內不小的震動,也顯示了深業集團打造一座地標商場的決心。作為一個定位年輕潮流的項目深業上城引入了世界家MUJI Hotel、深圳SONY直營店、中國國際消費電子展示交易中心CEEC、極具特色的空中小鎮等很有分量的新鮮業態,打破了這幾年商業地產領域同質化越發嚴重的現象,也契合了項目“Happy together齊樂無窮”的整體定位,運營難度并不輸高端項目。今天的深業上城雖然說定位和一開始的規劃有所落差,但如果可以沿著這個方向不斷打磨,在日益激烈的深圳市場里也是極具競爭力的黑馬。

      整體規劃鳥瞰圖(圖片來自網絡)說完了深業上城的運營,分析一下項目的總體規劃。項目整體規劃由SOM設計,分為一期(北區:公寓)和二期(南區:辦公、商業、酒店),業態包括由品牌街、商場及小鎮組成的多元購物體驗空間、產業研發大廈、高端商務公寓、LOFT和文華東方酒店。在建筑設計方面深業集團也是邀請了不同專長的事務所合作完成整個項目的單體設計——SOM負責產業研發大廈(含酒店)的設計,ARQ負責南區商業部分的設計,URBANUS負責LOFT的設計,GRAVITY負責北區公寓的設計。

      功能分區剖面(圖片來自網絡)一期開發的公寓位于北區地塊,屬于靜區??偨ㄖ娣e17萬㎡,由兩棟標志性超高層建筑構成,放置于此使得絕大多數公寓單元都可以獲得極佳的景觀視和很高的隱私性,符合豪宅客群的苛刻需求,也是很正常的操作。需要指出的是公寓的入戶大廳其實位于商場二層標高處,這是由于豪宅的屬性需要極高的車位配比,所以在北區的地上設置了兩層的停車空間(兩層停車場加起來為商場首層層高),也可以獲得較好的采光通風,同時在三層標高還用天橋形成和小鎮區域的連結。

      深業上城二期功能分區(圖片來自網絡)二期開發的南區屬于動區,是項目的主要部分。兩棟超高層的寫字樓位于場地東南角十字路口,擁有的地標性,同時盡可能的遠離了公寓部分,減少了對公寓的壓迫,但缺點則是把購物中心部分擠到了西側,使得商場的公共性不夠突出。但考慮到深業上城公寓部分的豪宅定位和回籠資金的迫切需求,這樣的規劃也是相對合理的。

      宴會廳設計理念(圖片來自SOM)在的塔樓頂部還引入了酒店文華東方的客房空間,自然是考慮到酒店的觀景需求,但規劃上有意思的是將酒店的宴會廳、會議廳單獨剝離出來,容納在一個單獨的體塊中,建筑師的意圖是將筆架山的景觀收入內部,成為典禮的背景,創造一種貼近自然的感官,充分利用場地的特殊景觀優勢,因此這個宴會廳單體也成為了酒店部分設計的重點。(后面會具體介紹)

      購物部分設計理念(圖片來自都市實踐)西側地塊部分的底層放置了購物中心,上部為LOFT、SOHO,是整體規劃的一個亮點所在,把西側整體的高度壓低也是為了住宅單元的價值化。第三層高度上的空間是整個規劃方案的亮點所在:在商場空間的上方規劃了單體街區式的小鎮,同時在東西兩側修建了天橋將街區和蓮花山公園和筆架山公園相連,這兩點都是在國內商業建筑中極其罕見的設計,同時南北兩區在這一標高上通過天橋相連為北區公寓創造了無縫進入商場消費的通道。(后面會具體介紹)

      深業上城二期總平面圖(圖片來自網絡)交通流線方面,作為一個超級綜合體深業上城嘗試構建起一個盡可能的多首層空間體系——商場B1層與規劃中的地鐵10號線層有獨立的公交車站和小車落客區,L2層直通市政橋,L3層由兩條分別通往筆架山、蓮花山公園的人行景觀廊橋貫穿東西,每一層都是某種意義上的地面層,人們可以選擇自己喜歡的方式直達目的地,不同達到方式自然也是體驗式購物的一部分。

      二層機動車停車流線(圖片來自SOM)但對于初次開車來此的司機來說深業上城的停車方式有點繞,深業上城停車場奉行“一進兩出”原則,進入深業上城的自駕車都會通過深業上城建設的高架橋——蓮科高架從二層進入深業上城停車場,離開的車輛則要從一層駛出。這樣的規劃雖然更加方便管理,但也帶來了不少缺點,例如初次探訪的司機很可能走錯路,在二層入口還造成了人車流線的交叉,一層高架橋下的利用率也變低。

      二層停車場入口(圖片來自官方公眾號)需要指出的是,這一高架橋其實是由深圳市政府投資、深業代建的市政道路。根據規劃文件“改造范圍內規劃一條東西向市政支路,規劃紅線米,在保證其作為市政道路功能的基礎上,允許實施道路架空及外圍道路配套改造”。雖然有市民質疑這是用納稅人的錢為私有項目買單,但這條道路起始確實起到了溝通皇崗路和彩田路的交通作用,當然這也算是招商引資的一種普遍做法,兩者互惠共贏,其實是一件很好的事,后面在天橋部分會具體解釋。

      購物中心主入口(圖片來自網絡)單體設計部分首先進行購物中心的建筑設計分析。這里主要還是想聊聊可以優化的地方。于我個人的評價標準而言深業上城的購物中心設計并不算出彩,首先點就是商業氛圍的缺失。前面提到的整個商場的外觀過于平淡,由于被壓在了頂層LOFT空間的下部顯得像是普通的底商。即便現在內場的品牌開業率已經逐步提升但在櫥窗卻沒有什么陳設,使得整個購物中心的沿街立面嚴重缺失商業氛圍,初來乍到的消費者從主入口進入時會產生一種空置率很高的印象。

      購物中心(紅色區域)一層平面圖(圖片來自SOM)但除了后期的運營,其實起拿起規劃和建筑設計也是有責任的:從上圖的一層平面圖可以看到整個購物中心基本只有一個南側的主入口導入人流,其他入口的人流導入效果都相當有限,這也是前一部分提到的目前區位交通的一大劣勢?;谝陨戏N種入口左側的大量沿街立面極少有消費者走過,外立面的廣告效應也就被大大削弱了。

      購物中心(紅色區域)二層平面圖(圖片來自SOM)第二個明顯的缺點是購物中心的店鋪面積嚴重過大。觀察上面兩張平面圖,我們可以看到在入口附近、轉角附近以及左側空間存在許多面積巨大的店鋪,究其原因無非是因為整體空間進深很大但是業主又選擇了一字型動線的原因。在運營前期業主應當是希望利用大量的主力店(anchor)填滿這些鋪位,所以在招商的時候引入了優衣庫、ZARA等吃面積的快時尚品牌,并在一層左下角的這間巨無霸店鋪引入了迪卡儂體育用品超市。

      購物中心(紅色區域)地下一層平面圖(圖片來自SOM)但我們利用深業上城官方網站的平面索引(智能導航)可以看到開業一年后每一層仍有數間anchor主力店尚處于空置狀態,包括二層左下角的巨鋪,畢竟能消化這么大面積的業態還是少數。這個缺點蘊含的另一個問題是主力店的單位租金往往很低,因此深業上城購物中心部分的租金水平必然不會太好看。但對比現有的品牌落位和原始圖紙可以看到后期運營的時候還是盡量將一些大開間的商鋪切割成了小開間,更方便出租,也反映了業主的自我優化。

      購物中心室內空間(圖片來自大眾點評)第三個缺點是購物中心內部空間過于空曠,尺度感略顯冷漠。由于購物中心內部商鋪與鄰鋪橫向跨度大,與對立商鋪縱向距離遠,中間開闊的場地也并無休閑裝飾和場景搭建,層高也故意拔得很高,所以給人的直觀感受就是一種疏離感。加上整體光環境較為昏暗,并不能激發購物的欲望。提到這里需要說一下采光設計:

      天窗和LOGO的對應關系(圖片來自網絡)深業上城由于上部為小鎮單體建筑形態,因此無法做到大型自然采光,為了彌補這一遺憾商場在中庭天花板設計了數十個小型LOGO天窗,引進自然光與場內燈光配合,這些天窗會根據不同時辰的光線強弱變化,在白天、傍晚及晚上呈現白色、暗黃、紫色等不同的光線效果,一定程度上提高了商場的通透度。但實際上我參觀的時候雖然外部天氣晴朗,室內空間相比傳統的商場卻非?;璋?,不知是否因為天窗調光功能沒有啟用的原因。郝繼霖先生曾經說過做商場的時候走道的亮度一定要低于店鋪,這樣才能順其自然把顧客的注意力吸引到店鋪內部,但對比太古匯項目我覺得深業上城的光環境營造實在有差距,造成的結果是這種昏暗的環境加上內場隨處可見的空鋪給我留下了不太好的消費體驗。

      室內采光效果(圖片來自網絡)說完了缺點,其實商場部分的設計還是有不少亮點可循的:首先是整個空間的柱網非常規整,給停車場空間的排布帶來了很大便利,同時走廊空間都是無柱的,限度的減少了視線遮擋。為了提升商場空間感商場內各樓層均為國內商場罕見的凈高度(其實個人覺得有些偏高):B1層3.9米,L1層 5.05米,L2層4.5米,整體一字型的動線也是相當經典實用的,這些或多或少是郝繼霖先生港資商業背景的反應。

      由深圳建筑事務所都市實踐設計的屋頂小鎮是整個項目出鏡率的部分,由于特殊的建筑造型和配色風格吸引了不少年輕人拍照,這一部分來聊一聊小鎮的建筑設計和業態規劃。首先說明一點街區小鎮在規劃上屬于LOFT部分,整體分為ABCD區,其中的C區才是我們提到的小鎮部分。

      小鎮二層視角(圖片來自網絡)規劃上小鎮由二十多棟3~4層的小型建筑組合成“村落”,建筑呈組團式排列,每個組團自成院落,內部小巷寬4~6m,而組團之間為開放廣場,街道寬度為8~15m,組團建筑體量穿插組合,形成架空通道、露臺、庭院、陽臺、過廊等豐富的空間形態。辦公與商業平臺之間以豎向交通連接,辦公人群下樓即可漫步商業街,上樓又可繼續工作,往北A區可居住,往南去往D區可看展覽,深業上城 LOFT以新的建筑空間模式創造了多維度的生活方式。

      小鎮首層視角(圖片來自網絡)近兩年隨著兩個太古里項目的大熱類似的開放式商業有爆發增長的趨勢,但實際上開放式商業的規劃運營難度很大,首先是流線設計的問題。好在深業上城的空中小鎮體量并不算大,20多座單體建筑可以通過兩條平行的外部主路形成回字形的流線,所以在小鎮里的方向感還是很清楚的。在保持主要流線清晰的前提下,都市實踐有意識的將路徑進行扭曲和方向上的變化,規避一眼望到頭的無趣感,讓街區的空間體驗性更上一層,這種做法在開放式街區設計中十分常見。

      小鎮(中間)首層平面圖(圖片來自SOM)其次是運營的問題,作為單體建筑**理想的狀態是整棟出租給一個品牌作為旗艦店,就像三里屯太古里門口的優衣庫大樓那樣,但現實是這種情況少之又少。深業上城也未能幸免,雖然小鎮空間已經成功招來了各類不錯的品牌但大多數仍只出租了首層部分,所以項目二層空間的空置率相當高,這也是開放式街區商業的一大掣肘。其實這些空間更適合作為餐飲空間,因為就餐的人群目標性很強,所以“酒香不怕巷子深”,像三里屯太古里就是如此運營的。

      小鎮二層平面圖(圖片來自SOM)小鎮部分的建筑單體設計上采用了簡潔的幾何語匯,干凈利落沒有多余的修飾,配色上利用大面積暖色系色彩墻體與灰白色建筑形成強烈的視覺沖擊,配色有點蒙德里安的畫作的感覺。整體建筑風格有點路易斯巴拉甘或者Ricardo Legorreta的風格, 讓人想起南美洲墨西哥干燥溫暖的氣候。穿梭在架空通道、露臺、庭院、陽臺、過廊等豐富的空間中,有一種強烈的探索感和不期而遇的驚喜,這種體驗也是傳統大盒子購物中心所無法做到的,也難怪今天小鎮成為了一處網紅景點。

      路易斯巴拉甘的建筑作品(圖片來自網絡)吹毛求疵的說小鎮部分在設計上還是有一些缺憾的,例如屋頂綠化不足和遮陽設備的缺失。但深業上城屋頂空間文化的打造突破了室內大盒子式購物中心的封閉感和沉悶感,提升了消費者的購物體驗,這種將城市公園和街區商業結合的落地本身就是一次探索的勝利。

      小鎮首層視角(圖片來自網絡)**后簡述一下LOFT其他區域的設計。A區LOFT為居住單元,主體標準層高9m,可靈活劃分使用;于南北兩側設置外廊,通風防曬良好;戶戶擁有私家庭院,鄰里之間既有交流,又保證了私密空間。立面以灰白色“擰麻花”的格柵樣式力求將材料本身的性能發揮到。

      LOFT空間(圖片來自都市實踐)B區酒店及辦公 LOFT以兩棟建筑圍合出一個內院,設置“黑盒子”小劇場激活未來區域文化活動,外立面灰白色陶板,粗糙的質感,帶給人返樸歸真的感受。

      LOFT空間(圖片來自都市實踐)D區是位于基地南側與A區相望的另一座“山體”,作為還建政府的部分,它的功能**初被設定為總部辦公。建筑體量的進深較大,有26m至56m不等,通過在建筑立面設置貫通的大洞,在不同區域設置內天井,端頭與商業結合的位置設置架空平臺,極大的豐富了室內外空間的層次,建筑內中走道辦公空間,串聯了多個內院、休息廳,室外架空平臺等多個不同層次的空間,形成豐富的空間體驗。

      接著簡單分析一下酒店的設計,這一部分主要討論十分有特色的宴會廳單體建筑設計,至于酒店的客房層因為位于高塔上部,平面并沒有太多特色可言也就不多贅述了。

      宴會廳單體建筑透視(圖片來自SOM)深業上城想要打造成城市綜合體的心可以從引入的酒店看出,作為世界知名的酒店品牌,始源于港島的文華東方對于選址有著極其嚴苛的要求,當開始拓展大陸市場的時候文華東方把大陸放置在了OMA設計的北京CCTV大樓北配樓,然而2009年春節的一場無妄之災燒掉了裝修造價超過十億元、即將開業的北京文華東方酒店,直到12年后北京文華東方酒店才終于在王府井的王府中環(香港置地開發,和文華東方集團同屬怡和集團)重新選址開業,而在這漫長的十二年里文華東方也只進駐了廣州、上海和三亞三座城市,其中廣州項目選址的即是專欄之前寫過的廣州太古匯項目,可見能夠引入文華東方項目的綜合體必然是極高的規格。

      宴會廳單體建筑剖透視(圖片來自SOM)在深圳文華東方的建筑設計中建筑師別出心裁地將傳統置于酒店裙房的宴會廳和會議室抽離出來,放置在一個尺度宜人、面朝筆架山公園的單體中,這種設計只能說是天時地利。絕大多數酒店沒有項目場地的自然景觀條件,但在深業上城這種絕佳的自然景觀自然是一大賣點,因此無論是宴會廳還是門廳東立面設計成了以公園為背景的大面積拉索幕墻,讓自然景觀可以程度的滲透進來,形成一種身處森林中的人視點感受。

      宴會廳單體建筑二層平面圖(圖片來自SOM)平面設計上建筑師將核心空間置于中間,南北兩側放置疏散、廚房等輔助空間,邏輯清晰。建筑首層為會議室;二層為和商場寫字樓無縫連結的門廳;三層是一個和小鎮路網相結合的觀景平臺,并面向筆架山形成一個內凹窗口的建筑意向,打破了傳統高端酒店自我封閉的建筑形態;四五六層則為經濟效應更高的宴會廳,讓用餐者可以飽覽美麗的景觀。

      宴會廳單體建筑頂層建筑設計意向(圖片來自SOM)在這一完全現代的建筑方案中SOM也嘗試糅合了一些傳統元素,例如在**頂層的餐廳屋頂鋼結構是傳統民居坡屋頂的一種抽象,并用玻璃代替了瓦片,為室內餐廳引入了充足的自然光線??偠灾娜A東方酒店宴會廳單體是特殊場地背景下的產物,不論是造價還是經濟效率都不太有推廣性,但也因此將成為酒店的一大賣點。

      宴會廳單體建筑門廳效果圖(圖片來自SOM)**后需要指出是深圳文華東方酒店的開業時間從**初宣布的2017年一直在不斷被推遲,雖然酒店的開業籌備期必然不短,但此舉或許也是出于對現實經營因素的考慮,在某種程度深業上城目前的運營情況和商務氛圍和文華東方酒店的定位是有所落差的,這也是酒店運營方不得不考慮的問題。

      東側天橋效果圖(圖片來自SOM)**后我們來聊一聊深業上城的天橋。天橋屬于構筑物而非商業建筑,但這兩座耗資1.5億人民幣巨資修建而成的天橋承擔的遠遠不止交通功能,本身就是商業流線規劃的重要一環。深業上城的天橋是一種大膽而昂貴的實踐,這種連結城市公園和商業項目的案例在大陸似乎是頭一遭(若有先例還請告知),我認為有至少以下幾個功能:一是引入社會人流來商場消費,提升營業額;二是提升公寓辦公產品貨值;三是一種極佳的廣告效應;四是城市尺度的縫合,這也是規劃部門喜聞樂見的一大亮點。

      前三點不需要多展開,不過將商業綜合體和公共綠地連結的做法曾經在網絡上引起一些爭論,和前面提到的高架橋一樣,有批評者認為此舉是用納稅人的錢為私有項目的增值買單,所以我們需要明確的點是深業上城的天橋是誰投資的?根據新聞資料天橋確實屬于政府投資的市政工程,深業只是負責代建。之前可能不少人認為天橋是深業集團自費建造的,現在知道了這一現實或許會發生態度的轉變,但我還是認為這樣的合作是互惠共贏的。

      西側天橋效果圖(圖片來自SOM)首先從城市的尺度來說縫合筆架山公園和蓮花山公園是規劃部門樂見的城市尺度的政績,也確實可以滿足市民休閑需求。根據土地出讓規劃要求“地塊2內結合視線平方米的公共開放空間(全天候為公眾開放,可建設于裙房屋頂),成為連接蓮花山公園和筆架山公園的城市山谷漫游紐帶,保證蓮花山公園和筆架山公園之間的視覺通透和步行穿越。同時,須結合無障礙設計充分考慮該公共開發空間的遮陽避雨以及休憩設施的設置。”因此如果可以借助深業上城頂樓的空間順其自然的將兩者結合在一起,其實降低了連結整體成本,同時給市民創造一種新的城市體驗,本身就是一件充分挖掘社會效益的好事。

      東側天橋總平面圖(圖片來自SOM)第二點對于如此大型投資的項目來說,政府在招商引資方面作出一些回饋是十分正常的。整個項目兩百億的投資額帶來的就業機會和后期銷售運營產生的稅收貢獻必然大于這1.5億元的投資,所以深業上城如果因此受益的話其實政府部門也是間接的受益者。其實地鐵上蓋的城市綜合體本身也是同一性質的事,但確實方便了市民也促進了城市商業的發展,是一件雙贏的事,只是觀者評價的心態更多從我用不用得著出發。

      **后還有人認為深業上城的豪宅因此增值是不公平的,客觀地說豪宅確實因此有所增值,但幅度不會太多,自然資源的可達性只是項目豪宅價值屬性的一小部分。根據數據顯示2013年至今深業上城的公寓房價走勢遠低于同期深圳市區普通住宅的增幅,這也是公寓產品的劣勢所在。 另一方面實際上公寓增值帶來的賦稅增加很可能已經抵消了修建的費用,所以歸根結底我認為還是一件多贏的事。

      從西側天橋看深業上城(圖片來自網絡)**后簡單闡述一下天橋的設計。天橋由SOM設計,借用中國古典園林“曲折橋”的手法,使用彎曲的流線有別于以往人行天橋為保證快速通過而設計的單調死板的直線形,在天橋兩側還種植了草本植物用來屏蔽下方的車流干擾,消除了大自然與商業的界線,讓人們可以邊行走邊欣賞美景,從而可以放慢腳步,形成一種進入小鎮前的休閑心態。整個設想我覺得非常好 ,雖然目前兩座公園引流的效果相對有限,但未來勢必會成為一大亮點。

      過去的幾年里中國的商業地產模式日臻成熟,但也不可避免的走向了流水化,這未必是壞事。但在深業上城的項目里我們既看到了成熟的設計手法在辦公樓、購物中心中的運用 ,又看到了新的探索于空中小鎮、酒店單體的中的嘗試。**終整個項目以很高的完成度落地,既是資本的勝利,也是建筑師的成就,希望未來中國可以有更多的高質量商業綜合體落地,為我們的城市多一份體驗的載體。

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